售房宣傳資料內容不列為合同組成部分? 提供格式條款的一方應當履行提示或者說明義務

　　近日，上海市第一中級人民法院(以下簡稱“上海一中院”)適用《中華人民共和國民法典》(以下簡稱“《民法典》”)格式條款相關規定審結五起商品房預售合同糾紛上訴案件。

　　交房入住后，周某等業主發現小區并沒有房屋宣傳資料中提到的人車分流和露天泳池，故訴至法院要求開發商天福公司賠償房屋差價損失。

　　經審理，上海一中院認定《商品房預售合同》中約定開發商保留對小區平面布局的修改權以及宣傳資料所載內容不列為合同組成部分的格式條款與購房者具有重大利害關系，而天福公司對此未盡提示或說明義務，故該條款不應成為合同內容，維持一審法院關于天福公司賠償周某等業主相關損失的判決。

　　【案情回放】

　　業主：購房的時候，你們銷售說的清清楚楚，人車分流和游泳池都有，宣傳冊、廣告片和沙盤都能證明。

　　開發商：《商品房預售合同》明確約定了售樓廣告、樣板房等宣傳資料僅為宣傳目的而設立或提供，不列為本合同的附件或組成部分。

　　周某等人向開發商天福公司購買涉案小區商品房，樓盤售賣時的房屋宣傳資料都顯示了小區規劃的是人車分流，并設有室外泳池。但后來業主們得知：在天福公司向有關部門備案的建設規劃中，該小區并非人車分流，天福公司是在通過竣工驗收后，以草皮覆蓋地面車位的方式營造人車分流的“假象”，而有關部門發現這一情況后，立刻責令天福公司進行整改、恢復地面車位;至于“室外泳池”，則系違法建筑，不能使用。當業主們找天福公司交涉時，卻被天福公司告知，在《商品房預售合同》中約定其保留對小區平面布局的修改權以及宣傳資料所載內容不列為合同的組成部分。周某等人認為自己受到了欺詐，故向法院起訴，要求開發商天福公司賠償損失，按照每平方米3,000元計算(其中，周某房屋面積92.43平方米，故主張損失27萬余元)。

　　一審法院認為，《商品房預售合同》中的上述條款系格式條款，天福公司未采取合理方式提請購房者注意，故上述條款應屬無效而不予適用;宣傳資料中關于人車分流與室外泳池的內容明確具體，且對購房者的購房決策會產生直接影響，應視為要約，天福公司未能履約應承擔違約責任，酌定支持周某等人要求賠償的部分金額。(其中，周某的獲賠金額為12,000元)

　　一審判決后雙方不服，均上訴至上海一中院。

　　天福公司上訴稱，《商品房預售合同》是雙方真實意思表示，具有約束力，天福公司有權對小區配套建筑、附屬設施進行變更。目前的小區現狀未對業主造成任何損失，也未對小區品質造成任何影響。

　　周某等業主則上訴認為開發商的違約行為給自己造成了重大損失，一審法院認定的違約金僅相當于總房價0.4%，明顯過低。

　　【以案說法】

　　經審理，上海一中院認為，《商品房預售合同》中約定開發商保留對小區平面布局的修改權以及宣傳資料所載內容不列為合同組成部分等格式條款限制了購房者的權利，且與購房者明顯具有重大利害關系，而天福公司未就上述條款向周某等履行提示或說明義務，鑒于周某等人不認可上述條款具有拘束力，故依據《民法典》第496條等規定，認定該格式條款不成為《商品房預售合同》的內容;一審結合在案證據，認定涉案宣傳資料內容明確，且對公眾的購房決策確會產生實質影響，構成要約并判令天福公司承擔相應的賠償責任并無不當。

　　關于周某等業主在本案中提出的賠償數額，現有證據并不能證明系爭房屋預售時因“人車分流”和“室外泳池”的因素而產生價格虛高之情形，一審委托的專業機構亦認為上述因素對房地產價格的影響無法考評，故周某等人所主張的差價損失，依據顯非充分。一審基于本案實際情況，經綜合考量后，酌情確定的賠償數額，并無不妥，且在現有證據條件下具有相對合理性。

　　綜上，上海一中院遂駁回上訴，維持原判。

　　《民法典》實施后，其第496條規定了格式條款不訂入合同的情形，即提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。因此，開發商作為格式條款的提供者不僅必須公平地設置雙方的權利和義務，還必須對相對方盡到提示或說明義務，否則不能視為雙方對該條款內容達成合意，該條款內容亦不得訂入合同、進入效力評價的范疇。

　　(以上所涉公司名為化名)

　　【法辭典】

　　一、《中華人民共和國民法典》

　　第四百九十六條 格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。

　　采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

　　二、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》

　　第九條 民法典施行前成立的合同，提供格式條款一方未履行提示或者說明義務，涉及格式條款效力認定的，適用民法典第四百九十六條的規定。

　　三、《中華人民共和國民事訴訟法》

　　第一百七十條 第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

　　(一)原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定;

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　　(案例編寫：上海一中院 王長鵬)