履行居間義務過程存在重大瑕疵致稅費估算錯誤 法院：中介方應承擔損失賠償責任

　　【案情回放】

　　施某承租一套公有住房，施某與朱某某系夫妻關系，雙方生育一子施某某。2017年2月，施某、朱某某與某住房保障局簽訂《上海市公有住房出售合同》購買涉案房屋。2017年6月12日，涉案房屋權利人登記為施某、朱某某共同共有。

　　2019年10月23日，某公證處出具的《公證書》載明：施某于2018年11月22日死亡。登記在施某、朱某某名下的涉案房屋，《不動產權證書》編號：滬(2017)長字不動產權第007079號，系上述兩人夫妻共同財產，房屋中二分之一的產權份額應作為施某的遺產，由其兒子施某某繼承。

　　2019年11月22日，涉案房屋權利人變更登記為朱某某、施某某按份共有，其中朱某某(1/2)、施某某(1/2)。

　　2019年12月11日，施某某(甲方)與上海某房地產經紀有限公司(乙方)簽訂《房屋出售VIP服務協議》，其中約定：交易房屋年限已滿五年;交易房屋是否為權利人家庭名下唯一住房：否(朱某某)。甲方委托交易房屋的出售價格為340萬元(凈到手價)。甲方獨家委托乙方出售涉案房屋。乙方受甲方委托協助調取產權信息，并提供與交易房屋買賣相關的法律法規、政策、市場行情等專業咨詢。

　　2019年12月12日，施某某、案外人倪某以及該房地產經紀有限公司共同簽署《房地產買賣(含居間)合同》。同日，施某某與該房地產經紀有限公司簽訂《傭金確認書》，約定施某某、朱某某向該房地產經紀有限公司支付傭金44,400元(已支付完畢)。

　　2019年12月13日，施某某、朱某某與案外人倪某、倪某某簽訂《上海市房地產買賣合同》及《補充協議》，其中約定：涉案房屋成交價為348萬元。本次交易房屋產權來源為繼承，雙方均應按國家規定及稅務機關確認的房屋總價繳納各自的交易稅費。

　　同日施某某、朱某某、案外人倪某、倪某某以及該房地產經紀有限公司的工作人員共同簽字確認《稅費估算清單》，其中載明：涉案房屋所有權來源：繼承份額50%;售后公房50%。產證登記日：2019年11月22日。以300萬元交易價格為基數計算稅費，出售方應繳納的稅費為15,000元。在征稅政策不變的情況下，交易雙方最終向稅務機關繳納的稅費與《稅費估算清單》所載相比，如誤差超出正百分之五，則超出部分由該房地產經紀有限公司全額補償。

　　2020年5月18日，施某某、朱某某就涉案房屋向稅務機關繳納個人所得稅315,000元。同日，涉案房屋權利人變更登記為倪某、倪某某共同共有。

　　后施某某、朱某某(原告)訴至上海市長寧區人民法院(以下簡稱“上海長寧法院”)，認為因該房地產經紀有限公司(被告)提供的居間服務存在重大瑕疵，未對涉案房屋的相關信息進行盡職調查，導致稅收計算錯誤，造成兩原告實際支出的稅費遠高于預期，被告應承擔賠償責任，即向兩原告賠償損失279,400元。

　　被告辯稱，所謂“滿五”是指涉案房屋發生繼承之前的最近一次產權登記時間距離本次出售時間是否大于或等于五年。估算稅費時，兩原告僅向被告提供2019年房產證并自認房屋滿五唯一，故被告根據兩原告的承諾，確定其應繳納稅費1.5萬元。然，經網簽后核實，涉案房屋系售后公房，產權登記時間為2017年，距離本次出售時間未滿五年，故兩原告應繳納稅費31.5萬元。該稅費繳納金額的變化，并非被告過錯所致，被告無需承擔任何賠償責任。

　　上海長寧法院經審理一審判決：被告上海某房地產經紀有限公司應于本判決生效之日起十五日內向原告朱某某、施某某賠償140,000元。

　　一審判決后，被告向上海市第一中級人民法院提起上訴，該院經審理二審判決：駁回上訴，維持原判。

　　【以案說法】

　　法院審理認為：本案的爭議焦點在于被告在履行居間義務過程中是否存在重大瑕疵并應承擔相應的賠償責任。

　　隨著二手房交易市場的日趨活躍，房產中介方匯總供求信息、提供交易便利的專業化服務職能日益凸顯。雖然房產買賣締約的選擇權在于客戶本人，但其作出締約與否的選擇與判斷，離不開中介方的推介與助力。在整個交易過程中，買賣雙方均有正當理由信賴中介方在促成締約完畢時已為其利益保護做到了最基本的風險防范。

　　根據《中華人民共和國民法典》第962條規定，中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。同時，《城市房地產中介服務管理規定》第21條規定，房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場。委托人應當協助。據此，中介方在提供居間服務時主要負有如實報告以及專業審查兩大義務。結合本案具體而言：

　　第一，如實報告的標準是指，中介方應當誠實守信，報告的情況應當客觀真實。如實報告的范圍是指，可能影響交易進程的重要事項，例如權屬及身份信息、限制交易情況、房屋瑕疵問題以及有關的重大交易政策或稅收規定等，以便交易方在充分掌握信息的基礎上作出是否締約的合理判斷。通常而言，繳納稅費是房屋買賣中對交易產生影響的重要事項之一，理應由中介方根據政策法規以及房屋的實際情況給予當事人一定的專業意見，使當事人對合同的履行后果有所預期。由于涉案房屋系售后公房且發生過繼承，產權登記情況較為特殊，如何認定出售時的“滿五”條件與計算稅費的高低有直接關聯，所涉及的政策法規較普通二手房交易更為專業、復雜，非一般售房人所能熟知并全面掌握。而從已查明的事實來看，被告未曾就“滿五”的判斷標準向兩原告進行政策解讀，也未就“滿五”與否可能導致的稅收明顯差距向兩原告進行釋明，應屬未盡如實報告義務的行為。

　　第二，專業審查是指，中介方對委托人提供的資料或所作的陳述進行必要核查，以確保對方提供信息的真實性。審查的內容應限定在合理范圍內，主要包括如下幾方面：一是房屋產權狀況審查，涉及房屋的權利負擔(瑕疵)、房屋是否符合“滿二(滿五)唯一”條件;二是房屋使用現狀審查，涉及房屋目前的實際使用及居住情況;三是當事人委托資格審查，涉及代理人是否具有合法代理權限;四是購房者資格審查，涉及房屋買賣是否存在無法實際履行的障礙。本案中，涉案房屋是否符合“滿五”條件即為被告應當進行專業審查的項目之一。審理中，被告自認在兩原告委托其掛牌時已知曉涉案房屋發生繼承時間為2019年且房屋性質為售后公房，其作為專業機構，為確定涉案房屋出售時是否符合“滿五”條件，理應在交易前就先前的產權登記信息進一步核實，以查證兩原告所述內容是否存在出入或有不實信息，充分盡到謹慎注意義務和調查義務。鑒于兩原告在網簽前已向被告出示《公證書》，而《公證書》中明確載明涉案房屋的前一次產權登記時間為2017年，距離當時交易時間并不“滿五”，被告在未審慎核查的情況下，直接按“滿五”計算稅費，顯然存在一定的過失。

　　退一步說，即便如被告所述，在簽約時，兩原告未出示完整的房屋信息資料，因其并非專業人士，不應對原告予以苛責，而應由被告進一步向原告釋明法律后果、催告其主動提供資料，或在兩原告委托被告協助調取產權信息后，在此基礎上進行稅費核算，并經當事人確認無異議的情況下簽署網簽合同，以防止后續爭議的產生。然，被告直至買賣雙方簽署網簽合同的次日才審查資料、復核稅費，造成兩原告需承擔的稅費大大超出其合理預期，應屬未盡專業審查義務的行為。

　　第三，根據在案證據反映，被告向兩原告出具的《稅費估算清單》已明確載明，若其估算的稅費金額與交易方實繳金額誤差超出正百分之五，則就超出部分應當予以賠償。在被告并無證據證明兩原告存在拒不配合提供房產材料或作虛假陳述的情況下，該約定條款對其具有法律約束力。就估算錯誤可能產生的法律后果以及賠償風險，被告具有一定的可預見性。

　　綜上，被告在履行居間義務過程中存在重大瑕疵，應就兩原告所遭受的損失承擔相應的賠償責任。

　　另需指出的是，系爭中介服務合同作為雙務合同，需原、被告共同履行合同項下義務，并非僅要求被告履行義務。因此，合同約定被告所需履行的前述義務應在必要范圍內。鑒于兩原告均系具有完全民事行為能力的成年人，在做出售房重大決定時，亦應事先了解基本的交易規則及政策規定，盡到合理努力。由于涉案房屋的基本信息均掌握在出賣方處，兩原告對數次產權登記時間理應充分知曉。從發生繼承后的產權登記時間來看，2019年新產證登記時間明顯不符合“滿五”條件，而從2017年由公有住房變為產權房的時間計算至今，亦未達到五年期限，在此情況下如何認定“滿五”條件以及如何計算稅費，兩原告也應具備一定的獨立判斷能力并負有必要的謹慎注意義務。然，兩原告在未作基本審查或提出合理質疑的情形下，便深信被告的計算結果無誤并簽署一列類協議，其對于涉案房屋最終稅費計算的認識偏差亦應負有一定的責任。

　　據此，法院以稅費計算錯誤的差額部分作為損失認定的賠償范圍，兼顧居間合同的實際履行情況、交易成本、雙方過錯程度以及責任大小等因素，酌定由原、被告在相應范圍內承擔各自責任，即判定被告應向兩原告賠償損失140,000元。

　　【法辭典】

　　一、《中華人民共和國合同法》

　　第六條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。

　　第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

　　第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第四百二十五條 居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

　　二、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》

　　第一條 民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

　　★《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日起施行)

　　第五百零九條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

　　第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第九百六十二條 中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

　　(案例編寫：上海長寧法院 吳丹 王雨堃)