深圳房產糾紛律師，不符購房條件購房人規避政策買房 違約責任誰擔

      【案情回放】

　　2016年5月，肖女士夫婦與張某簽訂了網簽版的《上海市房地產買賣合同》及《補充協議》，向張某購買本市松江區的某套房屋。雙方約定在2016年5月20日前支付95萬元、于2016年7月30日前支付100萬元，在2016年9月30日辦理過戶手續，余款以貸款方式支付；逾期付款超過15天的，張某可以解除合同。

　　其實，網簽合同簽訂時，肖女士夫婦的社保繳納時間離限購政策規定的“連續滿60個月”還差兩個月，但肖女士夫婦還是貿然簽下了合同，并在《補充協議》中精心設計了一個“特殊條款”：若系爭房屋交易期間乙方婚姻狀態發生變化，甲方同意配合乙方變更系爭房屋網上備案版買賣合同的網上簽訂時間并簽訂新版《上海市房地產買賣合同》，以便交易流程正常進行，但肖女士夫婦并未將其社保繳納期限未滿的情況告知張先生。

　　上述合同簽訂后，肖女士夫婦按約向張先生支付了首付款95萬元，并著手實施預定計劃：2016年7月27日，肖女士夫婦在民政局辦理了離婚手續，7月28日致函張某，告知張某其已于7月27日離婚、暫時喪失購房資格的情況，承諾于2016年8月30日前恢復購房資格。后肖女士又于8月1日委托律師向張某發出《律師函》，稱本應于7月30日前支付的1,00萬元購房款，由于婚姻狀態發生了變化，故決定暫緩支付，其已將該100萬元匯入律師事務所進行資金監管。8月3日，肖女士夫婦重新登記結婚。8月8日，肖女士夫婦再次委托律師向張某發出《律師函》，要求按照補充合同的約定，重新網簽合同。

　　事情至此，肖女士夫婦的計劃終于真相大白：原來，肖女士夫婦是想通過離婚再結婚并重新簽訂網簽版房屋買賣合同的方式，以此補足其真實購房時社保繳納期限不足的時間，以實現其規避限購政策的目的！

　　但張先生在得知肖女士夫婦離婚的消息后卻大吃一驚！張先生出售房屋是為了置換學區房，經中介居間認識了肖女士夫婦，得知彼此是同鄉后，溝通也更為順暢。張先生一直希望能早點過戶，以便獲得購房資格后去購買學區房。在談合同時，其便要求最好是在8月前過戶，肖女士夫婦滿口答應，并說合同約定的9月30日過戶是隨便寫寫的，能提前就盡量提前。但之后，雖然張先生一直催促，肖女士夫婦卻以種種理由推脫，要求將過戶時間延后到9月。張先生至此對提前過戶已不抱希望，只求能順利履約，不影響其置換計劃就好。誰知在這個節骨眼上，肖女士夫婦卻離婚了！張先生這下可傻了眼：兩人都是外地戶籍，非已婚人士將不能購房，所以合同約定的過戶時間可能都實現不了！雖然之后肖女士夫婦馬上又復婚，但卻又以必須重新簽訂網簽版買賣合同為由，拒絕支付應當在7月30日前就支付的100萬元，還將該筆款項交給其根本就不知曉的律師事務所進行資金監管！再想到肖女士夫婦向其隱瞞簽約時社保繳納期限不滿的事實，張先生氣憤不過，在催款幾次但肖女士夫婦仍然不愿支付后，張先生于8月16日向肖女士夫婦發出解除函，稱肖女士夫婦已經逾期15日支付購房款，按照合同約定，其有權解除合同，故告知肖女士夫婦合同解除，并要求肖女士夫婦按照合同約定承擔違約金50萬元。

　　雙方協商無果，肖女士夫婦先訴至法院，要求判令張先生繼續履行合同；張先生也提起反訴，要求解除合同并承擔違約金。

　　法院經審理后認為，首先，肖女士夫婦在締約時隱瞞其尚屬于限購的事實，并意圖通過在《補償協議》中約定“婚姻狀況發生變化后甲方需配合其重新簽訂網簽版的《上海市房地產買賣合同》”條款，以及在合同簽訂后隨即離婚又結婚的行為，來達到規避本市限購政策的目的，本身目的已經不正當。其次，肖女士夫婦這一“離婚又結婚”的過程，是否屬于合同約定的“婚姻狀況發生變化”，張先生在這種情況下是否負有與肖女士夫婦重新簽訂網簽版房地產買賣合同的義務，本身即存有疑問。最后，在這種情況下，肖女士未能履行合同約定的付款義務，在7月30日前向張先生支付第二期購房款100萬元。肖女士夫婦未經張先生同意將該100萬元支付至律師事務所進行所謂的資金監管，不能視為已經履行了支付第二期購房款100萬元的義務。現肖女士夫婦逾期付款超過15天，張先生按照合同約定享有合同解除權，故張先生要求解除合同的訴請合法有據，法院予以支持。同時，根據本案的實際情況，兼顧合同履行情況及肖女士夫婦的過錯程度，以及預期利益等因素，酌情確定肖女士夫婦支付張先生違約金8萬元。

　　【以案說法】深圳法律顧問

　　2016年3月25日，上海市出臺了《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（以下簡稱《若干意見》），《若干意見》要求從嚴執行住房限購政策。提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保年限，從自購房之日算起的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。而本案購房人明知其在本市不符合購房條件，向出賣方隱瞞了其被限購的事實，仍與出賣方簽訂《上海市房地產買賣合同》，其行為明顯違背了誠實信用原則。隨后，在合同履行過程中，購房人在符合購房政策后，不是積極與出賣方協商進行彌補，反而自作聰明離婚又復婚，要求出賣方“按約”與其重新網簽，又將應付房款付至了某律所賬戶，導致合同約定的解除權成就。因此，購房人在簽訂房屋買賣合同時，應充分審查自身是否符合購房資格，向出賣方言明情況，達成合意，否則要承擔相應的違約責任。

（作者單位：上海市松江區人民法院）