樓下鄰居安裝排煙管道不當，樓上住戶不堪其擾，認為物業公司未盡到監督管理職責，主張減免物業費?物業公司起訴姜女士要求其支付物業費，姜女士主張樓下鄰居將廚房外墻打穿安裝排煙管道，導致其損失，要求減免物業費，一審法院判決姜女士應全額交納物業費。姜女士不服，向北京一中院提起上訴。近日，北京一中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

　　基本案情：

　　姜女士為北京市某小區某號樓304號房屋業主。2007年10月，小區業主大會(甲方)與小信公司(乙方)簽訂《物業服務委托合同》，約定小信公司為小區提供物業服務;物業服務費為含稅價普通住宅每月1.65元/平方米。

　　2012年之后，雙方又簽訂了三份《物業服務委托合同》，約定物業費為含稅價普通住宅每月2元/平方米，其中第二十四條約定，對業主和物業使用人違反《業主公約》和甲方批準的物業管理制度的行為，乙方有責任和權利根據情節輕重，采取勸說、批評、警告、制止，并及時將有關情況報告甲方，以上行為如觸犯法律法規，應及時報告有關部門;在采取簽署措施時，應嚴格遵守有關法律法規及《業主公約》的規定;在業主委員會要求下，乙方有責任和權利對業主和物業使用人違反法律法規及《業主公約》的規定，給小區公共利益造成較大損失的行為進行訴訟。對于個別住戶(物業使用人)損害公共設施、設備，和侵害公共利益的行為有要求賠償的權利，收到的賠償款項須用于相關公共設施、設備的修復。

　　姜女士未交納2012年2月1日至2019年12月31日期間物業服務費15000余元。小信公司向一審法院提起訴訟，請求姜女士支付上述拖欠的物業費。姜女士主張由于小信公司未提前通知暖氣試水，導致其家新安裝的暖氣設備漏水，進而將樓下204房屋地板損壞，其賠償204業主損失3080元;此外，204住戶入住時將廚房外墻打穿安裝了排煙管道，其排出的廢氣對姜女士家及小區環境造成了影響，204住戶的行為影響了姜女士正常賣房，小信公司對此監管不力，不予解決。

　　裁判結果：

　　一審法院經過審理，最終判決姜女士應支付涉案期間欠繳的物業費15406.77元。

　　姜女士不服一審判決，向北京一中院提起上訴，認為樓下204業主將外墻打穿安裝了排煙管，對著自家的客廳排放廢氣，導致其房屋賣不出去。小信公司沒有履行監督、制止、管理的職責，存在不作為。因此姜女士要求改判支付一半物業費。

　　小信公司則辯稱，姜女士與204業主之間的糾紛應是相鄰關系糾紛，應另案起訴，其并沒有執法權。小信公司同意一審判決，不同意姜女士的上訴請求和理由。

　　北京一中院經審理后認為，小信公司與小區業主大會簽訂了物業服務委托合同，上述合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效合同，對小區全體業主具有法律約束力。雙方均應按合同約定履行自己的義務。姜女士因小信公司的物業服務不到位主張減半交納物業費，但其主張的事由主要與樓下住戶爭議有關，現有證據不能充分證明小信公司在履行合同過程中存在嚴重違約行為，故姜女士以物業服務質量為由要求減半交納物業費，在小信公司不認可的情況下，本院不予支持。據此，北京一中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

　　法官提示：

　　隨著我國城鎮化的推進，小區業主與物業公司間的物業服務合同糾紛頻發。在物業公司起訴追繳物業費的案件中，業主常以物業服務不到位為由要求減免費用。在處理此類糾紛時，由于物業服務是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動態性的過程性服務，在對物業服務質量進行評價時不宜僅依據短時間內個別的、局部的問題加以判定，而應對小區整體的服務情況和持續狀態進行多方位全面考量。雖然每位業主均有權依據自己的標準對物業服務進行評價，但物業服務具有公共性，在相關費用的交納及減免時，不能僅僅依據某個或某些業主的評價，還需要考慮全體業主的整體利益。本案中業主主張的物業費減免事由主要與樓下住戶爭議有關，現有證據不能充分證明物業公司存在違約行為，因此法院對業主的主張未予支持。

　　需要提示的是，業主與物業公司之間的關系既是被服務與服務的關系，又是相互依存的關系，只有在業主足額交納物業費的情況下，物業公司才可以提供更好的優質服務。而物業公司則應本著誠實信用、服務第一的原則，努力提高物業服務質量，以此贏得業主對物業服務工作的理解與支持。
 

　　作者：黃慧婧